Necesito comprar una vivienda

La mayoría de las personas necesitamos financiación a la hora de comprar una vivienda. El préstamo hipotecario suele ser el producto financiero más adecuado para efectuar esta operación.

Las principales características de este préstamo son:

• El inmueble que compra queda afecto como garantía del pago del préstamo.
• El plazo de la operación es largo, entre 15 y 35 años.
• El tipo de interés suele ser más bajo que en otros productos con garantía exclusivamente personal.

¿Cómo elijo el préstamo que más me interesa?

La cantidad a financiar y la cuota:
Lo primero que debe decidir es qué importe necesita para adquirir su vivienda y cuál es el máximo que le va a conceder la entidad financiera.
Esta cantidad depende de dos factores:

• El nivel de ingresos de la persona o personas solicitantes de la financiación. La entidad financiera analiza su capacidad de pago mensual para poder atender la cuota del préstamo. Las instituciones económicas recomiendan que esta cuota no supere el 30% ó 40% de sus ingresos mensuales netos.

Su nivel de ingresos también determina la duración del plazo de amortización de su préstamo. Un plazo excesivamente largo le hará pagar unos intereses elevados innecesarios y un plazo muy corto, puede suponerle una carga demasiado pesada mes a mes.

• El valor de tasación del inmueble que tiene intención de adquirir. Recuerde que la garantía del préstamo va a ser su vivienda. El importe máximo que conceden las entidades financieras suele ser:

• 80% del valor de tasación para adquisición de vivienda habitual.
• 70% del valor de tasación para adquisición de locales o segundas viviendas.
• En caso de que necesite una financiación superior, la entidad financiera le exigirá la presentación de avalistas u otras garantías, como pueden ser fincas adicionales.

El valor de tasación del inmueble no tiene porqué coincidir con el valor de compra. Pueden existir desviaciones de +- 10% entre los dos valores. La tasación debe ser realizada por una Sociedad de Tasación inscrita en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España.

El tipo de interés:
También debe conocer el tipo de interés que le va aplicar la entidad financiera. La TAE (tasa anual equivalente) refleja el coste de la operación. Esta tasa depende del tipo de interés nominal, las comisiones y el número de años que dure la operación.

En el mercado existen varios tipos de hipotecas en función del interés que aplican:

• Interés variable: El tipo de interés varía cada cierto plazo que determina la entidad financiera, dependiendo del índice de referencia que se ha establecido para la operación.
• Plazo de amortización: suele ser largo (30 ó 35 años)
• Tipo de interés: referenciado a los índices de mercado. P. Ej. IRPH, EURIBOR + %. Está sujeto a posibles variaciones del mercado, con lo cual conlleva cierto riesgo en situaciones de tipos de interés alcistas.
• Interés fijo: El tipo de interés no varía a lo largo de la vida del préstamo.
•  Plazo de amortización: suele ser más corto que en el caso anterior (15 años)
• Tipo de interés: Es normalmente más alto que en las hipotecas a interés variable, pero no le afectan las variaciones del mercado, ni en su contra ni a su favor.
• Interés mixto: Es una combinación de los dos anteriores. Normalmente la entidad financiera un interés inicial fijo y después de un plazo determinado lo revisa pasando a ser variable.
• Otros tipos de interés:
• Hipotecas blindadas: el interés es variable pero dentro de unos límites que no pueden ser excedidos.
• Hipotecas de cuotas fijas: el interés es variable, pero sus modificaciones afectan únicamente al plazo, aumentando o disminuyéndolo, por lo que la cuota a pagar siempre es la misma.
• Hipotecas flexibles: permiten que el solicitante del préstamo varíe su cuota de amortización dentro de unos límites.

Otros datos a tener en cuenta son los siguientes:

• Todos los préstamos hipotecarios cuenta con comisiones de apertura, comisión anticipada total o parcial, etc.
• Las entidades financieras suelen ofrecer períodos de carencia al principio de la vida del préstamo. Esto significa que durante un número determinado de años (2 ó 3 años) sólo pagará intereses y no amortizará nada de su capital, con lo cual la cuota durante este tiempo es inferior.
• Tenga prudencia a la hora de seleccionar su préstamo. Algunas entidades financieras ofrecen un tipo de interés muy bajo el primer año de vida de la hipoteca, con fines comerciales. Este tipo se puede incrementar sensiblemente pasado este período.

Los índices de referencia:
Los tipos de interés se basan en los siguientes índices de referencia:

• Euribor a un año: tipo medio de las operaciones de préstamos concedidas por las   entidades financieras de la Unión Europea.
• IRPH del conjunto de Entidades de Crédito: tipo medio de las operaciones de préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre  concedidos por el conjunto de Entidades de Crédito.
• IRPH del conjunto de Cajas de Ahorro: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre  concedidos por el conjunto de Cajas de Ahorro.
• IRPH del conjunto de Bancos: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre  concedidos por el conjunto de Entidades Bancarias.
• Índice activo de referencia CECA: tipo medio de los préstamos personales a más de un año y menos de tres y de los préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda libre a una plazo a más de tres años.

¿Qué documentación me va a exigir la entidad financiera?

Para personas físicas:

• Copia del DNI o Tarjeta de Residencia
• Declaración de IRPF y en su caso declaración de Patrimonio
• Copia de la escritura de propiedad de la vivienda a hipotecar inscrita en el Registro de la Propiedad
• Copia de la escritura de Capitulaciones Matrimoniales (si la tienen)
• Información económico financiera adicional sobre sus activos y pasivos.

Adicionalmente, si es Vd. Asalariado:

• Últimas nóminas

Adicionalmente, si es Vd. Profesional autónomo o empresario:

• Declaraciones de IVA
• Declaraciones de pagos fraccionados de IRPF
• Declaración de IRPF o IS
• Balance y cuenta de Resultados de su negocio actualizadas.

Para personas jurídicas:

• Copia del CIF de la sociedad
• Copia de la escritura de constitución
• Copia de la escritura de poderos
• Cuentas Anuales presentadas al Registro Mercantil
• Balance y cuenta de resultados actualizada
• Copia del Impuesto sobre Sociedades
• Declaraciones de IVA
• Copia de los DNIs de los administradores

¿Qué gastos tiene esta operación?

Todos los gastos devengados por esta operación suelen ser a cuenta del solicitante del préstamo. Son los siguientes:

• Coste de la tasación inmobiliaria
• Comisión de estudio de la entidad financiera
• Comisión de apertura del préstamo hipotecario
• Factura de la notaría donde firme los documentos de compraventa e hipoteca.
• Factura del Registro de la Propiedad donde se inscriba el inmueble y su hipoteca.
• Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el valor de compra, si la vivienda es de segunda mano. En caso de que la vivienda sea de primera transmisión (la ha comprado a un promotor abonando IVA) liquidará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la garantía del préstamo. Esto es el principal, más intereses, costas, etc.
• Factura de la gestoría que realiza todo este trámite.
• Seguro de hogar: la entidad financiera obliga a su contratación para garantizar que no haya riesgos que interrumpan la devolución de los capitales prestados.
• Seguro de vida: la entidad financiera pretende cancelar la deuda pendiente por el préstamo en caso de fallecimiento del asegurado, durante la vida de la hipoteca, sin mermar el nivel de vida del resto de los componentes de la unidad familiar.

¿Qué empiezo a hacer para comprar mi vivienda?

• Comprobaciones en el Registro de la Propiedad correspondiente:
•  que la vivienda que va a comprar está inscrita a nombre de la persona vendedora
• que la vivienda esté libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.) En caso de que no lo esté debe conocer exactamente las características de las mismas y el vendedor deber regularizar dicha situación antes de producirse la compraventa.

• Comprobar que la vivienda cumple los requisitos de la normativa urbanística en vigor del Ayuntamiento al que pertenece
• Comprobar que el vendedor está al día en cuanto a los pagos del IBI y a la comunidad de vecinos. El vendedor deberá llevar a la firma ante notario un certificado de la comunidad de propietarios que así lo acredite.
• Comprobar que el precio de la vivienda responde a una relación calidad precio correcta dentro del mercado inmobiliario y es acorde con la normativa fiscal.

• Además debe saber:
• Que salvo pacto en contrario, el impuesto de plusvalía municipal corre a cuenta de la persona vendedora.
• Que debe calcular un importe adicional para atender los gastos de la operación mencionados anteriormente.
• Que es conveniente firmar con su vendedor un contrato privado previo a la firma de las escrituras. Pueden ser dos:
• Contrato de arras o señal: es un acuerdo entre comprador y vendedor en el que se establece un compromiso de compraventa de la vivienda en un determinado plazo, a cambio de una cantidad monetaria y/o unas condiciones específicas.
• Contrato de compraventa: es la formalización de los acuerdos y condiciones entre comprador y vendedor a los que se va a someter la compraventa.

Todas estas gestiones las puede dejar en manos de profesionales cualificados como gestores, APIs.

¿Qué repercusiones tiene esta operación en mi declaración de IRPF?

Si está comprando su vivienda habitual, en su declaración de IRPF tendrá derecho a una deducción por inversión en vivienda habitual.

Esta deducción consiste en un porcentaje sobre el valor de adquisición y otro porcentaje sobre el interés al que está sujeto por su hipoteca para poder financiar ese valor de adquisición.

Esta deducción posee unos límites y debe cumplir unos requisitos, que dependen de las leyes tributarias dictadas en cada ejercicio y de la situación del sujeto pasivo.

El valor de adquisición es el importe real por el que ha comprado su vivienda sumados todos los gastos originados en la formalización de la adquisición (Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría, Impuesto). A este importe no debe sumarlo los gastos asociados con la operación de préstamo.

¿Qué es una subrogación?

Subrogación acreedora

En caso de que las condiciones de nuestro préstamo nos sean muy desfavorables, según la marcha del mercado, podemos actuar de dos maneras:

• Negociar con nuestra entidad financiera unas mejores condiciones del préstamo.
• Buscar otra entidad financiera que se preste a asumir la hipoteca mejorando las condiciones del tipo de interés.

En definitiva, la subrogación de un préstamo hipotecario es el traslado del mismo de una entidad financiera a otra, con una alteración de las condiciones del tipo de interés y manteniéndose iguales el resto de las cláusulas. Para efectuar esta operación no es necesario el consentimiento de entidad financiera inicial. Y debe tener en cuenta que esta operación también conlleva unos gastos, aunque son menores y la operación está exenta de impuestos.

Subrogación deudora

En caso de que al comprar su vivienda decida asumir la deuda que mantenía pendiente el vendedor, estamos hablando de una subrogación deudora. Esta operación también tiene unos gastos aunque está exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados.

¿Y una novación?

Es una mejora de las condiciones de su préstamo con su entidad financiera. Puede usted negociar el tipo de interés y el plazo de la operación sin necesidad de cambiar de entidad financiera.
 

Compra de la vivienda a un no residente en España.

Si el vendedor es un no residente en nuestro país, Usted deberá de dejar de abonarle un 5% del precio de compra, para ingresarlo en Hacienda. Esta retención del 5% del precio de compra no tendrá lugar cuando la vivienda haya sido adquirida por el vendedor no residente con anterioridad a 1.987 y, posteriormente, no haya sido objeto de mejoras.

¿Cuáles son las deducciones fiscales por la compra de una vivienda habitual?

En su declaración de renta, la adquisición de su vivienda habitual le da derecho a deducirse el 15% de las cantidades satisfechas cada año como consecuencia de la compra, con el límite de 1.500.000 pesetas anuales de inversión. Lo mismo ocurre con las cantidades que deposite anualmente en una entidad bancaria en las denominadas cuentas ahorro vivienda. Recuerde que el saldo de esta cuenta deberá destinarlo a la compra de su vivienda habitual en un plazo no superior a cuatro años desde su apertura. Dan derecho a deducción todas las cantidades pagadas y, por tanto, estamos hablando de pagos al contado al vendedor, gastos de notario, registro, gestoría, impuestos mencionados anteriormente, y, en definitiva, cualquier otro importe que Usted haya satisfecho por la adquisición de su vivienda habitual. Si se obtiene un préstamo para financiar la vivienda habitual, los porcentajes de deducción aumentan significativamente. Consúltelo, por favor, en el apartado 1.2) de esta página web. No olvide que se considera vivienda habitual la que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.